［摘要］合同法第230條對房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)作了規(guī)定，但對該優(yōu)先購買權(quán)的法律性質(zhì)和效力卻未做明確規(guī)定，本文從確立承租人優(yōu)先購買權(quán)的立法意圖，以及承租人優(yōu)先購買權(quán)的現(xiàn)實(shí)可操作性角度出發(fā)，結(jié)合審判實(shí)踐中存在的問題，對于承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律性質(zhì)、效力，以及如何兼顧對善意第三人利益的保護(hù)和審判實(shí)踐中訴訟程序的處理等方面，作了闡述和探討。
　　［關(guān)鍵詞］承租人 優(yōu)先購買權(quán) 法律性質(zhì)
　　房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)是指房屋承租人依照法律規(guī)定，在出租人將租賃房屋出賣時，在同等條件下享有優(yōu)先于其他人購買的權(quán)利。確認(rèn)承租人的優(yōu)先購買權(quán)，可以使承租人因租賃合同占有使用租賃房屋的社會關(guān)系穩(wěn)定下來，避免因租賃房屋的多次買賣而使承租人的生活發(fā)生過大變動，同時房屋的所有人與使用人歸于同一人也可以促進(jìn)房屋的利用效率，減少承租人對租賃房屋投入的浪費(fèi)，有利于最大限度地充分發(fā)揮房屋的利用效率。因此，承租人的優(yōu)先購買權(quán)制度的確立，具有穩(wěn)定社會秩序和提高房屋利用效率的功能。我國的民事立法中確認(rèn)承租人的優(yōu)先購買權(quán)，但法律只是進(jìn)行了原則性規(guī)定，而對承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律性質(zhì)和效力卻未做明確規(guī)定，理論界對此也有不同的觀點(diǎn)，沒有形成統(tǒng)一的認(rèn)識。立法的不完善以及理論上的模糊，造成了實(shí)務(wù)界在司法實(shí)踐中操作的不統(tǒng)一，隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，有關(guān)承租人的優(yōu)先購買權(quán)糾紛時有發(fā)生，如何完善這方面的立法，以切實(shí)維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，就顯得十分重要。
　　
　　一、 房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律性質(zhì)
　　
　　承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律性質(zhì)是承租人優(yōu)先購買權(quán)制度中最基本的問題，法律性質(zhì)的確定，涉及到承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律效力以及司法實(shí)踐中的適用問題。目前，我國民法理論界對于這個問題的研究很少，世界各國民商法對此也有不同的看法。有的國家把承租人的優(yōu)先購買權(quán)作為一種債權(quán)請求權(quán)加以規(guī)定，認(rèn)為承租人的優(yōu)先購買權(quán)僅具債權(quán)效力，該優(yōu)先購買權(quán)本身不能直接對抗第三人，承租人依同樣條件聲明購買的，出租人有承諾出賣的義務(wù)，如果出租人出賣房屋不通知承租人而將房屋賣給第三人，承租人不能主張優(yōu)先購買該房屋，只能主張對于出租人請求損害賠償；也有的國家認(rèn)為承租人的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)列入物權(quán)范疇，能夠直接對抗第三人，如果出租人在未通知承租人的情況下將房屋賣給第三人時，承租人可以主張優(yōu)先購買該房；還有的國家和地區(qū)認(rèn)為承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種附條件的形成權(quán)，如德國和我國臺灣地區(qū)的民法學(xué)者就認(rèn)為優(yōu)先購買權(quán)為附條件的形成權(quán)，他們認(rèn)為只要依承租人單方意思表示，即可形成與出租人之間的房屋買賣關(guān)系，而不需出租人的承諾。對此我國民法學(xué)者的觀點(diǎn)也不一致。有人主張承租人的優(yōu)先購買權(quán)是準(zhǔn)物權(quán)，有人主張是形成權(quán)，還有人主張是債權(quán)，可以說理論界對于承租人的優(yōu)先購買權(quán)究竟是何種性質(zhì)認(rèn)識上很模糊。
　　筆者認(rèn)為，承租人的優(yōu)先購買權(quán)不應(yīng)是一種債權(quán)請求權(quán)或者說是訂立契約請求權(quán)，也不宜將承租人的優(yōu)先購買權(quán)作為一種形成權(quán)，將其認(rèn)定為物權(quán)較為適宜。理由是：(1)雖然現(xiàn)行的有關(guān)承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律規(guī)定沒有明確優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)為物權(quán)，但法律關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán)的立法本意，決定了法律應(yīng)賦予承租人優(yōu)先購買權(quán)以優(yōu)先效力、排他效力,以及可以對抗第三人的效力，才能夠保證優(yōu)先購買權(quán)最終能夠切實(shí)地得到實(shí)現(xiàn)，而這些效力顯然具有鮮明的物權(quán)效力。(2)從目前國際上的有關(guān)立法來看，強(qiáng)化租賃權(quán)的物權(quán)性已成為一種立法趨勢。如德國、法國、日本等，均規(guī)定了租賃權(quán)的物權(quán)效力。由于租賃權(quán)的物權(quán)性，基于租賃權(quán)而產(chǎn)生的承租人的優(yōu)先購買權(quán)自然也應(yīng)具有物權(quán)性質(zhì)。因此從廣義上來講，法律應(yīng)把承租人的優(yōu)先購買權(quán)作為一種物權(quán)加以規(guī)定。
　　
　　二、 房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律效力
　　
　　在房屋承租人主張優(yōu)先購買權(quán)的案件中，一般涉及三個主體和三個法律關(guān)系。三個主體分別是房屋出租人、房屋承租人和房屋買受人；三個法律關(guān)系分別是房屋出租人與承租人之間的房屋租賃關(guān)系，房屋出租人和房屋買受人之間的房屋買賣關(guān)系,以及房屋承租人與出租人之間的優(yōu)先購買權(quán)關(guān)系。如前所述，我們把承租人的優(yōu)先購買權(quán)認(rèn)定為一種物權(quán)，其法律效力主要體現(xiàn)為優(yōu)先效力、排他效力和對抗第三人的效力。
　　1.房屋承租人行使優(yōu)先購買權(quán)對于出租人與買受人之間的房屋買賣關(guān)系的效力
　　如果出租人在未通知承租人的情況下將房屋賣給第三人，出租人的行為就侵犯了承租人的優(yōu)先購買權(quán)，此時承租人可以主張同等條件下對該房的優(yōu)先購買權(quán)。那么出租人與買受人之間的房屋買賣合同的效力如何認(rèn)定？最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》中規(guī)定，“……出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效?！倍吨腥A人民共和國合同法》中卻只規(guī)定了承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)，但對于出租人未通知承租人而出賣房屋的法律后果卻沒有規(guī)定，對于同一問題，不同的法律作了不同的規(guī)定，應(yīng)以何者為準(zhǔn)？筆者認(rèn)為首先從效力等級上看，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》僅僅是一個司法解釋，而合同法是一部法律，合同法的效力等級要高于該司法解釋，其次從頒布的時間來看，該司法解釋在前，合同法在后，按照新法優(yōu)于舊法的原則，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》對于承租人優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定由于合同法作了不同的規(guī)定應(yīng)不再適用。因此，關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán)的問題應(yīng)適用合同法的有關(guān)規(guī)定。
　　2.房屋承租人行使優(yōu)先購買權(quán)對出租人的效力
　　當(dāng)出租人出售租賃房屋時，只要承租人主張同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)，那么出租人與承租人之間就成立房屋買賣合同，出租人只能將房屋賣給承租人；出租人已將房屋賣給第三人的，則出租人與第三人之間的買賣合同因承租人行使優(yōu)先購買權(quán)而導(dǎo)致無效，已辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)的，該產(chǎn)權(quán)變動行為無效。出租人因此給承租人和善意第三人造成損失的，還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。
　　3.承租人的優(yōu)先購買權(quán)與不動產(chǎn)物權(quán)登記效力
　　在出租人與第三人已進(jìn)行了租賃房屋產(chǎn)權(quán)變更登記的情況下，承租人主張優(yōu)先購買權(quán)導(dǎo)致該登記行為無效，有人認(rèn)為這種做法否定了不動產(chǎn)登記的公示效力，與物權(quán)的公示原則相違背，筆者認(rèn)為不然。不動產(chǎn)物權(quán)的變動大致有兩種情形：一種是基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動，另一種是非基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動。基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動，如買賣、贈與，我國一般采用登記作為物權(quán)變動的生效要件，而對于基于法律規(guī)定取得不動產(chǎn)物權(quán)的，如繼承、強(qiáng)制執(zhí)行、公用征收、法院判決及國家因公權(quán)力接受不動產(chǎn)物權(quán)等情形，則不以登記為物權(quán)變動的生效要件。如對于強(qiáng)制拍賣的不動產(chǎn)，買受人自領(lǐng)得執(zhí)行法院所發(fā)給的權(quán)利轉(zhuǎn)移證書之日起，取得該不動產(chǎn)所有權(quán)，并不待登記即發(fā)生物權(quán)變動效力。如前所述，承租人的優(yōu)先購買權(quán)是基于法律規(guī)定而直接產(chǎn)生的物權(quán)，法律賦予的優(yōu)先效力決定了這種依照法律規(guī)定而取得的物權(quán)優(yōu)先于第三人因與出租人之間因買賣合同而取得的物權(quán)，而且根據(jù)物權(quán)本身的優(yōu)先效力，于同一標(biāo)的物上存在兩個或兩個以上不同內(nèi)容或性質(zhì)的物權(quán)時，成立在先的物權(quán)優(yōu)先于成立在后的物權(quán)，而承租人的優(yōu)先購買權(quán)顯然要比第三人取得該房物權(quán)的時間成立在先，因此，在出租人與第三人之間已就租賃房屋辦理了產(chǎn)權(quán)變動手續(xù)的，承租人主張其優(yōu)先購買權(quán)而取得租賃房屋的所有權(quán)，與我國不動產(chǎn)物權(quán)的登記公示原則并不沖突。
　　
　　三、 房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使條件和行使期限
　　
　　從合同法關(guān)于房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定來看，承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
　　1.須承租人與出租人之間的租賃合同合法有效
　　這是承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的前提條件。
　　2.須出租人出售租賃房屋給第三人
　　這一點(diǎn)要求承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使在時間上要自出賣人與第三人訂立房屋買賣合同之時起，同時還必須是在出租人將租賃房屋出賣的情況，即贈與、遺贈、繼承、公用征收等非因買賣而轉(zhuǎn)移租賃房屋的產(chǎn)權(quán)，承租人均不享有優(yōu)先購買權(quán)。
　　3.承租人須在與第三人同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)
　　同等條件具體以何標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定？理論界也有不同的觀點(diǎn)。有人認(rèn)為同等條件就應(yīng)該是價格相同，其他因素不予考慮；有人認(rèn)為，同等條件主在是指價格的同一；還有人認(rèn)為同等條件包括價格條件相同、需要相同、價款給付相同。
　　筆者認(rèn)為，同等條件應(yīng)包括以下幾點(diǎn)內(nèi)容：(1)價格同一。這應(yīng)該是認(rèn)定同等價格最基本的條件。(2)價款給付期限、方式相同。同等條件還應(yīng)包括支付價款的期限和方式相同，當(dāng)然如果承租人提出的支付方式和期限優(yōu)于出租人與第三人協(xié)商的支付方式和期限，則亦應(yīng)允許。
　　總之，“同等條件”并不是絕對的等同，只有當(dāng)承租人提供的條件足以減少出租人的實(shí)質(zhì)利益時，才可排除優(yōu)先購買權(quán)的行使，如果承租人提供的條件優(yōu)于第三人提供的條件，出租人自然不能拒絕承租人行使優(yōu)先購買權(quán)。
　　4.房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使期限對于承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使期限
　　最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人。”但合同法第230條，卻只規(guī)定出租人在“合理期限內(nèi)”通知承租人。關(guān)于二者的效力，我們在前面已作了闡述，因此關(guān)于出租人通知承租人出賣租賃房屋的期限應(yīng)適用合同法的規(guī)定，即出租人應(yīng)在“合理期限”內(nèi)通知承租人。同樣承租人就應(yīng)在這個“合理期限”內(nèi)做出是否行使優(yōu)先購買權(quán)的決定。但多長期限為“合理期限”？對此法律應(yīng)做出明確規(guī)定，以利于實(shí)踐中具體操作，維護(hù)法律適用的統(tǒng)一。筆者認(rèn)為該期限的規(guī)定不宜過長，過長則不利于交易的迅速進(jìn)行，而且對于出租人過于苛刻，出租人很可能因此而失去最佳的交易機(jī)會，損害出租人的利益，過短則承租人無法做出慎重的決定。因此我們可以考慮借鑒我國臺灣地區(qū)的有關(guān)立法以十五天為參考，承租人自接到通知之日起十五天內(nèi)不表示購買房屋的，則喪失優(yōu)先購買權(quán)。當(dāng)然出租人與承租人協(xié)商確定優(yōu)先購買權(quán)行使期限的情況除外。出租人沒有履行通知義務(wù)，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的期限如何確定？筆者認(rèn)為，優(yōu)先購買權(quán)作為一種物權(quán)，在受到侵害時請求保護(hù)的期限應(yīng)適用訴訟時效的規(guī)定即兩年，但訴訟時效應(yīng)自何時起算？筆者認(rèn)為，應(yīng)自出賣人與第三人訂立有效買賣合同之日起算較為恰當(dāng)?？紤]到承租人行使優(yōu)先購買權(quán)對于交易穩(wěn)定影響較大，如果出租人已將房屋出售給第三人多年以后承租人才得知自己的優(yōu)先購買權(quán)被侵犯了此時才提起訴訟會造成交易的極其不穩(wěn)定，因?yàn)楹芸赡艽藭r第三人已將房屋賣與他人，而且該房很可能已經(jīng)幾易其手，如果此時再允許承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，顯然對于第三人來說是不公平的，而且多年以后，再讓承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，已失去設(shè)立優(yōu)先購買權(quán)制度的意義。因此，筆者認(rèn)為，出租人在沒有通知承租人出售租賃房屋的情況下，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的期限確定為自出租人與第三人訂立有效的房屋買賣合同之日起兩年較為妥當(dāng)。
　　
　　四、 房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)與對善意第三人利益的保護(hù)
　　
　　法律確立承租人的優(yōu)先購買權(quán)制度，是為了穩(wěn)定居住秩序，更有利于對物的管理、使用和維修，旨在不損害他人合法權(quán)益的前提下，盡可能地維護(hù)承租人的利益和穩(wěn)定已建立起來的法律關(guān)系。但我們也可以看到，承租人的優(yōu)先購買權(quán)是對出租人自由處分租賃房屋的極大限制，往往會影響到善意第三人的利益，因此，法律在保護(hù)承租人的同時，也要注意對善意第三人利益的保護(hù)。從法律的操作和審判實(shí)踐中的經(jīng)驗(yàn)來看，筆者認(rèn)為，可以從以下幾個方面來完善對善意第三人利益的保護(hù)。
　　1.實(shí)行房屋租賃登記對抗制度
　　房屋租賃登記盡管不是租賃合同的生效要件，但應(yīng)該賦予其對抗效力，即如果經(jīng)過租賃登記，則承租人即可以對抗善意第三人，無論第三人是否辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證書；如果沒有登記，則不能對抗善意第三人，在第三人已辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)時，承租人則不能行使優(yōu)先購買權(quán)。
　　2.拍賣場合房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)與善意第三人利益的保護(hù)
　　如果租賃房屋被依法拍賣，那么承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)？筆者認(rèn)為，承租人此時不應(yīng)享有優(yōu)先購買權(quán)。一方面拍賣作為一種特殊的買賣方式，以“價高者得”為原則，實(shí)行“一槌定音”的公開競價程序，如果此時允許承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，則勢必造成沖突：即拍賣師的槌落后，還必須征求承租人的意見，承租人如果同意以該價格購買，則出價者還要再出價，這樣反反復(fù)復(fù)，無疑會影響拍賣程序的公正性，打擊競買人的競買熱情，從而影響到拍賣房屋的拍賣價格，損害出租人和善意第三人的利益。另一方面參考其他國家的立法經(jīng)驗(yàn)，如德國等國家民法一般都規(guī)定拍賣場合不得行使優(yōu)先購買權(quán)。因此，筆者認(rèn)為拍賣作為一種特殊的買賣方式，不應(yīng)適用優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定，但應(yīng)在拍賣前通知承租人參加競買，是否參加由承租人自己決定。
　　3.承租人主張優(yōu)先購買權(quán)導(dǎo)致出租人與善意第三人之間買賣協(xié)議無效后，對善意第三人利益的保護(hù)
　　如果出租人與第三人就租賃房屋已達(dá)成買賣協(xié)議，并且第三人已向出租人支付了房屋價款，承租人主張優(yōu)先購買權(quán)，則必然導(dǎo)致該房屋買賣協(xié)議無效，從而出租人要向第三人返還房款，第三人的物權(quán)變?yōu)閭鶛?quán)，此時出租人如果不向第三人履行或怠于履行返還購房款義務(wù)時，這對善意第三人的利益無疑是一種損害，而且如果此時出租人已進(jìn)入破產(chǎn)程序，則該筆債權(quán)必然列為破產(chǎn)債權(quán)，與其他破產(chǎn)債權(quán)一起清償，最終很可能導(dǎo)致第三人的該筆債權(quán)無法實(shí)現(xiàn)，這對于沒有過錯的善意第三人來說無疑是不公平的。因此，為保護(hù)善意第三人的利益，我們可以規(guī)定承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，向出租人支付的購房款，由承租人直接將房款支付給第三人。
　　
　　五、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的訴訟程序處理
　　
　　當(dāng)出租人未通知承租人出售租賃房屋的，承租人向法院請求行使優(yōu)先購買權(quán)的，在訴訟程序上要注意以下兩個問題：
　　1.訴訟主體的確定
　　對于出租人在未通知承租人的情況下，與第三人就租賃房屋達(dá)成房屋買賣協(xié)議，承租人起訴要求行使優(yōu)先購買權(quán)的案件，當(dāng)事人應(yīng)如何列法？審判實(shí)踐中對此有不同的做法。有的將出租人列為被告，將買受人列為第三人；有的將買受人列為被告，將出租人列為第三人，還有的將出租人與買受人都列為被告，筆者認(rèn)為，應(yīng)將出租人與買受人列為共同被告參加訴訟。理由是:(1)對于承租人來說，應(yīng)該是出租人與買受人就租賃房屋達(dá)成買賣協(xié)議的行為，侵犯了承租人的優(yōu)先購買權(quán)，因此，就承租人而言，是出租人與買受人共同侵犯了其合法權(quán)益;(2)就承租人的訴訟請求而言，其直接針對的就是出租人與買受人之間的房屋買賣協(xié)議的效力，與買受人和出租人都有直接的利害關(guān)系;(3)從保護(hù)善意第三人合法權(quán)益的角度考慮，也不宜將買受人列為無獨(dú)立請求權(quán)的第三人。因?yàn)槿绻I受人作為無獨(dú)立請求權(quán)的第三人參加訴訟，由于無獨(dú)立請求權(quán)的第三人在訴訟中只能依附于一方當(dāng)事人，他只能通過支持一方當(dāng)事人的主張而維護(hù)自己的利益，而不能否定雙方當(dāng)事人的主張。而在優(yōu)先購買權(quán)糾紛案件中買受人顯然只能依附于被告即出租人，但如果出租人與承租人串通損害買受人利益，由于買受人只能依附于被告，又無法提出自己獨(dú)立的抗辯意見，這對買受人顯然是不利的。而且作為無獨(dú)立請求第三人，也無權(quán)對案件的管轄提出異議，如果案件的管轄確實(shí)存在問題，此時出租人不提管轄異議，實(shí)際上就剝奪了買受人正當(dāng)?shù)脑V訟權(quán)利。
　　2.判決結(jié)果的確定
　　審判實(shí)踐中對于該類案件，法院一般都判決如下:(1)出租人與買受人之間的房屋買賣合同無效;(2)承租人對租賃房屋在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。這種判決結(jié)果看似支持了承租人的訴訟請求，但由于法院沒有確認(rèn)承租人與出租人之間的買賣關(guān)系成立，實(shí)際上承租人的優(yōu)先購買權(quán)仍處于期待之中，如果出租人不愿意將房屋賣給承租人，則其優(yōu)先購買權(quán)仍然無法得到實(shí)現(xiàn)，那么法律關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定以及法院的判決書，實(shí)際上也就成了一紙空文。因此，筆者認(rèn)為如果要讓承租人的優(yōu)先購買權(quán)落實(shí)到實(shí)處，就必須確立優(yōu)先購買權(quán)的“直接購買原則”，即法院在確認(rèn)出租人與買受人之間的房屋買賣協(xié)議無效，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)的同時，確認(rèn)承租人與出租人之間成立與買受人同等購買條件為內(nèi)容的房屋買賣協(xié)議，承租人直接購買該租賃房屋。同時，如前所述為了保護(hù)善意買受人的利益，法院可以判決由承租人將購房款直接支付給買受人，以免因承租人優(yōu)先購買權(quán)實(shí)現(xiàn)而使買受人與出租人之間就返還房款再生糾紛，造成訟累。
　　
　　參考文獻(xiàn):
　　[1]蔡福華:《民事優(yōu)先權(quán)》,第63頁
　　[2]梁慧星陳華彬:《物權(quán)法》,第59、90、97、98頁
　　[3]王利明:《民商法研究》第二輯,第389頁
　　[4]王澤鑒:《優(yōu)先購買權(quán)之法律性質(zhì)》.民法學(xué)說與判例研究,第一卷.505頁
　　[5]江偉:《民事訴訟法》,第104頁
　　注：本文中所涉及到的圖表、注解、公式等內(nèi)容請以PDF格式閱讀原文。